中新经纬客户端4月26日电 题：《侯若石：海南可发展以租赁为主的住房制度》
近日，海南建设自由贸易试验区的消息发布，如同以往海南宣布经济利好之后一样，许多人把关注的焦点放到房地产，炒房热卷土重来。有消息称，海南的各个售楼处人满为患，半夜还有成群结队的看房者奔向多个楼盘，一阵抢购之后，4月16日到17日，海南有多达14个楼盘售罄，11个楼盘封盘准备涨价。海南下一步大发展尚未开局，房地产热已经抢先一步袭来。
4月22日晚，海南省宣布新的更严格的房地产政策，不但实行全域限购，还规定新房只能在5年后出售，并采取更严厉的土地使用政策。许多评论认为，海南房地产新政的目的是遏制房地产抢购潮。海南省主要领导则尖锐地提出：海南不能成为房地产的“加工厂”。其宗旨是海南经济发展不能再依赖房地产。因此，海南的房地产新政的目标不仅仅是房地产，更是海南经济全面彻底转型的强烈信号。
对房地产过度投资不利于海南实体经济发展
在这方面，海南曾经有过教训。前两次海南获得中央在政策层面的支持，出现经济利好之后，就曾出现房地产开发过度，使海南的社会经济发展受到伤害。上世纪90年代初，海南建立经济特区之后，掀起一波房地产开发热潮，房价从每平米300元被炒到7500元。2010年，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，随后出现了抢购住房的热潮。当时，三亚凤凰岛的住宅炒到每平方米10万元。随后几年，海南的房价几起几落，从2017年开始，迎来了又一波购房高潮。当年，海南的商品房交易额达到了2700亿元，与2016年相比，上涨幅度高达82%。据统计，2017年，三亚房地产开发投资占其固定资产投资的比重为63.3%，房地产业一业独大。房地产过度开发已经是不争的事实。
在任何国家，任何城市，房地产都不可能是唯一的支柱产业。过分依赖房地产的经济发展肯定是不健康的。房地产热推高房价，增加了生产成本和生活成本。而且，过多的房地产投资挤压了其他产业投资。今年第一季度，海南省房地产投资占总投资将近一半。这显然不利于实体经济发展。
在海南，90年代初吹起的房地产泡沫，引发宏观经济动荡，导致经济增长停滞，产生的大量烂尾楼消化了20多年。近年来的房地产开发热虽然没有产生严重的经济泡沫，但对海南生态环境的破坏不能低估，过度开发造成难以挽回的经济损失。因修建住房而填海的三亚凤凰岛工程已经严重污染三亚湾海域。海水变浑，海滩倒退，植被枯死；海里的鱼虾大量减少，有的品种甚至灭绝；就连三亚的母亲河——三亚河中游的湿地也被盖满别墅和公寓，河水因而变黑发臭，过多的建筑工地无法避免扬尘，局部地区的空气质量下降。
发展住房租赁有助于海南摆脱经济对房地产的片面依赖
衡量房地产是否过热的尺度是房屋空置率。据媒体报道，高空置率是海南楼市的“硬伤”，海南楼市的空置率一度高达七成以上，海南东部一城市，部分小区淡季空置率高达九成。由于空置率过高，住宅小区周围的商业和其他服务业很不发达，生活极为不便，居民买菜都要去几公里之外的村镇。于是，空置房形成恶性循环：越来越多的人买房很热情，却很少去住。住房空置是对资源的严重浪费，而且房地产很难融入当地经济，对海南经济发展的贡献也很有限。
为了海南社会经济发展大局，必须实行严格的房地产政策，坚决贯彻“房住不炒”的方针。实行新政之后，外地人很难在海南购房。其实，绝大部分购房者没有必要到海南购房。即使没有限购和限售，购房用于投资也很难赚钱。即使是用来居住，如果不是在当地就业，购房也并非必要之举。
那么，外地人想在海南长期居住，不买房，住在哪儿？一个最简单的答案是，若要居住，可以租房，既省钱，又方便。何乐而不为？大量闲置的住房是发展住房租赁业的有利条件。关键是如何确立住房租赁业发展模式。目前，在海南，租房主要由房产中介公司和无组织的个体户经营。他们的优势是经营灵活，缺陷是经营规模过小，随意性很强。房客寻找房源比较困难，而且缺乏安全保障。具有经营前景的应该是三种模式。一是共享经济模式。它利用互联网，特别是社交网络的优势，建立出租者和租客之间的对接平台，具有成本低，易推广的优势。二是由政府主管部门联合房地产开发公司和物业管理公司成立房屋租赁公司。它具有交易方便和居住安全的优势，特别适合常住的租客。三是利用集中成片的空置住房发展养老事业，利用中高档住宅，经营配套设施齐全和服务水平高的养老机构。
发展住房租赁业需要开辟房源，而挖掘空置房源涉及到住房制度改革。这不是单纯的住房问题，而是海南全面深化改革开放的重要举措。建立租售结合的商品房制度是中国今后发展住房的必经之路。海南可以先行先试，以推动租赁为突破口，全面深化住房制度改革。首先是鼓励房地产开发商转向以租赁为主，政府需要制定与之相配套的房屋租赁政策，例如可以考虑对开展租赁业务的房地产企业给予补贴。其次，与住房相关的税收改革，着力点是改革不利于住房租赁的税费征收，建立有利于发展住房租赁的税收制度。再次，释放空置房源，实行推动业主出租房屋的政策。例如，为推动住房所有者出租空置房，可考虑开征住房空置税。这个制度在德国的实践说明，对发展住房租赁是不可或缺的。
以租赁为主的住房制度有利于摆脱海南经济对房地产业的片面依赖。海南不再作房地产的“加工厂”之后，将有利于海南实现经济转型，坚决贯彻新发展理念，建设现代化经济体系，在推动经济高质量发展方面走在全国前列。(中新经纬APP)
【专家简介】侯若石，长期从事国际经济关系和外国经济制度研究。曾任中国现代国际关系研究院研究员、清华大学伟伦特聘访问教授、浙江大学公共管理学院教授。
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